锦江赋丨天呐!成都居然还有如此神盘丨锦江区锦江赋特惠房源请知悉

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双轮政策，史诗级救市刺激下，成都楼市、乃至全国楼市的整体情绪均出现了明显波动。新房到访量、二手房带看量都出现增长区域，成交量也相应提升。这说明政策挤压之下，真实购买需求仍然存在，未来市场的真正修复，也许只是时间问题。

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【项目概况】项目位置：锦江区三圣街道办事处驸马村2/3组，板块：三圣乡，开发商：熙锦投资，总占地：109亩，总建筑面积：246870.74㎡，容积率：2.0，产品类别：合院、大平层、统筹住房，楼栋信息：25栋（合院13栋+大平层10栋+统筹住房2栋），装修情况：清水，物业：仁恒物业，梯户比：合院双首层入户，独门独院；大平层2T2，总户数：785户（合院66户+大平层412户+统筹307户），绿地率:35%，机动停车位:1976（住宅车位:1921个； 配套车位:55个），车位配比:1:2.5

【物业形态】270°星空环幕平层6个户型，面积分别为143㎡、189㎡、213㎡、221㎡、241㎡、322㎡，主城罕见浅丘天地独院3个户型，面积分别为481㎡、525㎡、548㎡。

我认为，锦江赋最成功的一点，就在于它具有绝对差异化的产品定位。

可以这么说，锦江赋是成都今年五城区定位最高端的第一个项目，即使在全城范围内它也可以排进前三。

首先，我们来看它的大平层，产权面积在143-322平，实得面积在153-340平之间，但主力户型全部在200平以上，甚至还有两栋322平的楼王单元，层高3.6米，户户带有约18平米的空中泳池。这也是成都今年除了4500万的麓湖鲲鹏阁之外，第二个带泳池的大平层，而上一个还是14年前的誉峰。

锦江赋322平泳池户型效果图

其次，是比大平层更高端的合院。

众所周知，在成都5+2区域内别墅产品往往以三叠拼居多，上下叠都算稀缺的，而有天有地的合院更是少之又少，平均每年的供应量我估摸着不会超过50套，此前内金沙的绿城·凤起朝鸣仅有的10套中式合院，开盘价格就高达8-10万/平，还是清水，所以合院的价值可见一斑。而锦江赋的合院更不得了，它产权面积只有481-548平不等，但实得面积可以做到约850-950平，这个尺度，甚至超过了一些远郊大独栋的水平，去看过样板间的小伙伴应该有感受，它的合院边套，空间感和大独栋真没啥区别。

锦江赋合院样板间首层局部实景

基于此，锦江赋不仅错开了和周边锦江大院、锦江上院、锦江璞院等项目在三圣乡板块的竞争，甚至也错开了和市场上99%的产品竞争，这让它成为了主城区富人心目中的“独苗”，走出了令人意想不到的独立行情。

锦江赋正面视角效果图

锦江赋作为一个豪宅定位的楼盘，居然清水交付，这其实是说不过去的，因为清水就是一个半成品，也会影响社区的纯粹性，正所谓“清水降半级”，所以尽管锦江赋有322平的大平层和两三千万的合院，我也只能说它是豪宅定位，而不是顶豪的原因。

锦江赋大堂穹顶实景图

那么锦江赋为什么会清水交付呢？主观原因我觉得可能有三个：

锦江赋的清水单价已经比较贵了，如果再加3000或者6000的装修，那单价就更贵，总价也会更高，市场受众就会进一步减小，销售难度更大；

锦江赋的产品定位比较高，之前3000元/平的装修限价与项目定位不符，如果硬生生加3000装修，业主看不上，砸了重来浪费资源，也不环保；

国有平台公司非常忌讳后期交付时的各种麻烦，尤其是在装修这种众口难调且受工人师傅手艺好坏影响比较随机的情况下，多一事不如少一事了。

而上述这三种可能导致的清水交付，客观上成为锦江赋成功的第五个密码。

事实上，装修要做好的难度非常大，一是室内设计，这个本身就比较主观，众口难调是一定的；二是供应环节，需要有大量的供应商，提供各种材料、设备，还要控制成本，管理起来非常难；三是施工安装，大家去过工地就知道，说白了就是工人师傅的手艺活，这个太随机了，而且很多还是隐蔽工程；四是工程体量，室内装修的工程体量非常大，尤其是高端项目，大家看麓湖或者卡地亚这种级别的开发商，在新房的交付周期上都会特别久，就是因为要在装修上保质保量，那就必须花时间和功夫的。

所以，精装环节对于一个没有成熟供应链，没有高端项目丰富经验的平台公司来说，会是一件费力不讨好的事情，也是最容易在产品力上出问题的环节，所以锦江赋选择了清水交付，让高端客户可以根据自己的喜好个性化定制。我认为是扬长避短，藏拙讨巧的聪明之举。

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