成都天府新区新房-人居麓湖林语怎么样值得买吗?成都必看新房/区域配套分析
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很多人不知道，天府新区最贵的一条路是天津路。
总长不到2km的天津路西段，集结着云龙阁、麒麟荟、黑蝶贝、黑珍珠、黑钰岛等顶豪产品。
天津路是天新的价格天花板：高层二手房价4w/㎡起步，独栋别墅则超过10w/㎡，麓湖过往10年修炼的豪宅气场几乎全部浓缩在天津路两侧。
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查看天津路西段卫星分析图
天津路上的新来客
是兴城人居与新加坡丰隆联合开发的麓湖林语
麓湖林语120套精装叠拼
建面约185-282㎡三叠产品，含精装均价33012元/㎡，单套总价约650-980w/套。
33012元/㎡的均价已经是当前成都新房价格天花板，这也在无形中印证了“天津路上无弱旅”。
局座常说：高端置业，板块决定下限，品质决定上限。
顶豪聚集的天津路，板块能级无需解释，这是麓湖林语作为天津路上唯一新盘的最大卖点。
除了贵，天津路更值得划重点的是作为一个新建板块，却有着难得的烟火生活。麓湖林语东侧的麓坊中心是天津路商业消费聚集地，涵盖餐饮、商超、酒店、娱乐休闲、运动公园等丰富业态。
上周，港久茶餐厅天府新区首店在麓坊中心开业，局座为天津路走向更成熟贡献了60块。
◎麓湖林语东侧、西侧外环境分析
麓湖林语西侧为兴城人居代建的约53亩山地公园及规划15个班的幼儿园，未来可以置身山地公园眺望锦江及锦江生态带。
北侧是昨天上午出让的，远达地产拍得的119亩商住地块，这个商业占比40%的项目将成为天津路上的下一位新来客。
目前，板块公共配套的不足是没有地铁。
天津路居民如果一时兴起想来场低碳出行，要寄希望于正处线网规划阶段的地铁26号线。
介绍完外环境，来看看项目基础信息：
麓湖林语占地面积约87亩，用地性质住兼商，容积率2.0，规划了叠拼、小高层、商业等4种业态。
小高层于春节前取证并售罄，本次120套叠拼是项目的压轴级住宅产品。
◎麓湖林语鸟瞰效果图
结合地势“东高西低”及西侧山地公园。
总图规划以南北为中线东西分区，西侧布置叠拼，东侧布置小高层、商业。
◎麓湖林语总平图分析
叠拼区西侧为山地公园，叠拼园区与公园区由空中廊桥连接，后期无需经过地面马路即可到达。
退距方面，叠拼区退距1∶1以上，小高层主要退距35-42米之间。
◎麓湖林语退距分析
虽然是一张常见的高低配总图，但受益于场地面积大，叠拼与小高层得以分组团规划，园区空间尺度由此带来一定提升，比如：
叠拼组团退距超过20米，优于三叠拼栋型主流的16-18米。
阵列式排布的小高层组团拥有三个小中庭，规避了常见高低配方案中高区直接俯瞰低区的尴尬。
当然，如果需要更辽阔的游园空间，西侧山地公园足够消耗卡路里。
在“设计狂人”麓湖主导的板块，似乎只有现代风格建筑才不至于违和。
麓湖林语叠拼、小高层均采用公建化立面处理。
◎麓湖林语建筑立面分析
立面主要通过铝板、玻璃栏板、白色金属氟碳漆营造现代建筑的闪耀。
金属氟碳漆的上墙效果很像铝板，具备一定视觉质感，人居·九林语项目的阳台外墙也有应用。
结合地势高差打造立体景观是麓湖林语园林方案的亮点。因为高差，园林更容易做出层次感，堆坡与水景融合，观赏性更强。
相比纯阵列式排布的“多小巷道，少放大区”，麓湖林语在南北中线末端局部放大加小高层区三处中庭，共形成4处放大区域。
整体而言，这套景观方案的层次性和趣味性较强。考虑到尚未实景呈现，暂不做过多表述，期待后期能高度还原。
麓湖林语的叠拼为上中下三叠设计，局座愿意称它为“叠拼中的少数派”。
差异化设计主要体现在下叠和中叠产品。
先来看看建面约282㎡的下叠，地下一层，地面两层，地面以上配置5间卧室：首层1间，二层4间。
这两年，成都绝大多数叠拼都是四房配置，麓湖林语的标准5房有一种支持大家生三胎的既视感。如果家庭结构对5间卧室有刚性要求，麓湖林语真是为数不多的选择。
◎麓湖林语下叠户型平面
强居住功能付出的代价是家庭公共活动区空间偏小。
局座测算了一下：
首层的客厅+餐厅实际使用面积只有约33㎡，对一套建面约282㎡的大宅而言，空间偏紧凑，更多社交功能只能向户外花园转移。
◎麓湖林语下叠户型首层空间模拟
这套下叠户型比较有意思的地方在于：
如果业主暂时只需要4间卧室，就可以把首层老人房合并进客餐厅，扩容家庭公共活动区，最终形成“首层全公区+二层全休息区”的分层空间格局。
这种幻变之所以成立，得益于设计上的两处前置考量。下面是取消老人房后的首层空间模拟，有没有换了套房子的感觉？
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麓湖林语“首层全公区”示意/下叠1F
▌老人房隔墙在设计阶段前置考量，以非承重墙形式出现，空间可变
▌户内电梯+步梯双竖向交通体系，老年人住二楼也不用担心爬上爬下
▌客餐厅扩容后面宽10.5米，形成客厅+餐厅+阅读厅的公区三厅布局
▌首层面积全部用于公区，4间卧室集中于二层休息区，动静彻底分层
大多数下叠户型的2层只能布置三间卧室，麓湖林语排布四间卧室会不会拥挤？答案是否定的。
原因在于2层使用面积达到了罕见的约123㎡。
相比多数叠拼80-100㎡的单层面积，麓湖林语用单层123㎡布置四房的可行性更强。
下图是麓湖林语下叠2层空间模拟，供大家直观感受四间卧室的尺度。
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麓湖林语“二层休息区”示意/下叠2F
▌主卧套房开间4.1米，使用面积约37㎡，独立衣帽间+五件套主卫，外接7.2米景观阳台，有着较强的舒适性
▌三间次卧的最小开间3.1米，稍大一间为3.3米，老人房开间则达到3.7米且连接L型露台，真正做到次卧不次
▌美中不足的是老人房需要与儿童房共用公卫，如果能收缩其中一间卧室的面积，增加一个次卧卫生间更完美
对暂时只有四房需求，未来可能存在五房需求的业主而言，麓湖林语这套下叠称得上“知心人”。
值得一提的是，麓湖林语对地下室货值保持了良好克制，下叠地下室面积约75㎡左右，相比一些动辄100㎡以上的地下室，购房者隐形置业成本明显更低。
中叠一般是叠拼较为鸡肋的产品，哪怕低总价往往也不好卖。
麓湖林语对中叠的资源投入能让人看到不一样，主要体现在：在地面首层为中叠配置独立入户门厅，门厅内配置独立归家电梯，归家电梯与户内转换电梯融合，两梯合一。
在成都三叠项目中，同时具备上述三大设计的中叠产品，没记错的话，麓湖林语是唯一一家。
◎麓湖林语中叠户型平面
位于地面一层的私家入户门厅使用面积约20㎡，除承担入户功能外还可作为会客厅或储藏室使用。
小朋友的滑板车、自行车，男主人的球包、钓箱不必再带到楼上，生活经验丰富的同学应该能get到这处空间的实用。
麓湖林语叠拼采用精装交付，装标2998元/㎡。
相比很多叠拼成品房级的2998装标，麓湖林语内装可以用扎实形容，后期针对性做局部升级即可满足居住，不必全部砸掉重来，降低置业隐形成本。
更多精装内容请查看精装配置表或到项目样板间实地感受
如果计划在天府新区核心板块购置叠拼产品且预算匹配，麓湖林语值得重点考察。
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