土地预报|眉山城区三宗优质住宅地块入市 较低起拍价2379元/㎡

原标题：土地预报|眉山城区三宗优质住宅地块入市 较低起拍价2379元/㎡

7月20日，眉山市公共资源交易中心东坡区分中心发布公告显示，三宗来自于东坡湖南片区的住宅类用地将于8月9日登上拍卖席，由于地块本身条件优质，一时间成了房企重点关注的对象。

壹

房企外拓寻求突围

眉山市场借势异军突起

近两年，在城市生长、政策调控与市场发展等多重因素作用下，房企“远拓”成为一大趋势，既有新城控股、美的等积极深耕成都远郊，也有蓝光、金科、碧桂园等下沉到四川三、四线城市“开疆拓土”。在当前的行情下，房企“向外突围”可以获得更大的自由度，更易以较低成本完成高周转，从而获得利润并实现规模增长。虽然棚改货币化政策收紧后可能面临需求的减弱，调控政策从紧也会带来风险加剧，但选对城市与区域进入后，市场机会点依然存在。

借势这股行情东风，成都远郊快速崛起，周边城市也开始起飞。近两年，以仁寿视高为先锋的眉山是把握市场时机快速发展的佼佼者，也是房企围猎三、四线城市的重要战场。近期眉山的利好消息也是持续不断：

6月29日至30日举行的四川省第十一届委员会第三次全体会议，作出了“一干多支、五区协同”的新部署，强调打破行政区域壁垒，建立区域协调发展体制机制，跳出盆地看四川。其中“一干”是支持成都加快建设全面体现新发展理念的国家中心城市，充分发挥成都引领辐射带动作用；“多支”则是打造各具特色的区域经济板块，推动环成都经济圈、川南经济区、川东北经济区、攀西经济区竞相发展，形成四川区域发展多个支点支撑的局面。值得关注的是，此次会议提出将支持眉山建设环成都经济圈开放发展示范市。

根据锐理数据监控，眉山市楼面地价纪录已刷新至6字头（视高片区），溢价率不断创新高，一年多时间全国知名房企蜂拥而至；截至统计时间，2018年眉山市已成交土地89宗，共计5854亩。

如果说2017年万众的目光聚焦在仁寿，那么2018年眉山中心城区（东坡区）显然是热力区。2018年6月21日，眉山市岷东新区三宗地拍卖，吸引了包括龙湖、万科、融创、保利、碧桂园、阳光城、美的等在内的多家知名房企参与，竞拍十分激烈。最终，瀚城、华宇、龙光杀出重围，分别以楼面地价5479元/㎡、5638元/㎡、5560元/㎡将三宗地收入囊中，溢价率全部超过200%。此前，万科、恒大、富力等房企也已在眉山中心城区进行布局。众多房企对眉山市场的预期一直较为看好。

贰

眉山城区百亩土地入市

这一次房企是否应该积极出手？

对欲进入眉山市场的房企而言，8月9日出让的三宗地无疑是一次重要机会。在考虑是否出手之际，摸透土地成色几何至关重要。锐理数据将从三个维度进行研判。

A.区域市场行情：土地量价齐升 房价持续上扬

住宅市场价格突破9字头。根据统计，2018年上半年眉山市东坡区商品住宅成交套数同比增长30.28%，价格也在同步上扬，在5月首次达到9字头，部分楼盘价格破万。下半年，恒大悦府、万景进院、鹭湖云锦台、南湖世家预计会入市。

备注：数据来源于眉山房管局

土地市场地价纪录刷新至5字头。根据锐理数据监控，2018年上半年眉山中心城区（东坡区）成交土地1972亩，较高成交楼面价5638元/㎡，较高溢价率高达248%，拿地企业包括富力、万科、铁投、华宇、龙光等。

统计近三年眉山东坡区住宅土地出让情况，2016年平均溢价率仅1.74%，2017年受市场大环境影响，眉山市场热度走高，东坡区住宅类用地平均溢价率猛涨至67.29%，楼面地价上涨155%；2018年势头持续，仅前7个月已成交1893亩，超过前两年的出让总和，多宗地溢价率超过100%。

2018年7月31日，东坡湖南片区约182亩住兼商用地被铁投斩获，起始楼面价已在三千左右，位置正好与即将出让的宗地相仿。那么，在区域价值走高下，即将出让的这三宗地到底如何？

东坡湖南片区地块分布情况 标黄部分为本次出让的三宗地

B.宗地基本情况：低密+临江+配套资源，品相十足

根据出让文件显示，三宗地计算容积率均为小于2.5大于1.0，建筑密度小于30%，绿地率大于40%。其中一号地块（2018(D)-46）位于苏湖路以南，眉山市自来水厂以北，滨江大道以西，旁边即为岷江大桥，用地面积为35.30亩，可开发体量约5.88万方，起始楼面价约2379元/㎡，用地性质为纯住宅。

二号地块（2018(D)-47）位于东坡大道南延段以南，眉山市自来水厂以西，用地面积为25.13亩，可开发体量约4.19万方，起始楼面价约2388元/㎡，同样是纯住宅用地。

三号宗地（2018(D)-49）位于滨江大道以北，双河雅苑以东，用地面积为80.2亩，可开发体量约13.37万方，起始楼面价约2394元/㎡，住兼商用地，计容建面小于总建面的30%。

从区位看，这三宗地均位于东坡湖南片区，位置相邻，宗地以东即为岷江，以西则是眉山市二环东路，两公里范围内苏母公园、东坡湖、东坡城市湿地公园、东坡区实验中学、苏祠中学、眉山一中、眉山市人民医院、宏远盖丽广场……各种配套环绕，资源丰富，宗地位置优势凸显。

综合来看，本次出让的三宗地品相可算作良好，对房企的吸引力不容小觑。

☆首先，地块直面岷江，北接东坡湖与东坡城市湿地公园，高规格的“江景”“湖景”资源无疑将是项目的价值利器；

☆其次，除有社区用房等少量配建要求外，其他附加条件少，且相对而言，起拍价不高，拿地与打造成本更可控；

☆然后，地块方正，商住配比合理，容积率较高2.5，可以为房企提供更多的发挥和打造空间，结合区域本身特质，可以走高改品质路线，提升溢价空间；

☆最后，从已知的信息看，在主城饱和，新区尚待成熟时，眉山主城区中具备这种资源优势的地块屈指可数。

尤其是三宗地属于连襟地块，总占地面积达到140.6亩，若是进行整体规划打造为品质大盘，对后期开发更为有利。据锐理数据了解，得益于市场热度，眉山部分本土房企土地储备即将告急，拿地意愿强烈。

C.区域发展状况：东坡湖南片区享资源与城市发展双红利

宏观层面，研判一个城市房地产市场发展水平，经济、人口、居民收入、城市交通、城镇化水平等均是重要指标。一是，2017年成都城镇化率为71.5%，而眉山的仅为44.8%，在川内属于中位水平，未来仍有一定的提升空间。二是，眉山人均可支配收入在全川靠前，城市整体购买力较强；且成都限购升级，就距离与通勤的便捷度看，眉山有望承接微量投资需求。

具体层面，眉山为成都南拓的外延辐射区域，现辖两区四县，其中东坡区为眉山市的中心城区，也是城市核心发展区域。随着城市发展，眉山主城区开发趋于饱和，向北（北部新城）向东（岷东新区）成为主流，正因如此，位于眉山市老城区外沿的东坡湖南片区土地价值愈加凸显。

一方面，连接枢纽，双重红利。东坡湖南片区位于老城区与崇礼新城、岷东新区中间地带，向西可以享受老城区成熟完善的生活配套和基础设施以及浓厚的生活氛围，并可以承接老城区外溢的需求；向东可拥有新区带来的发展潜力空间，尤其是通过岷江大桥与万科·崇礼新城直接相连。

另一方面，占有资源丰富，且具备一定稀缺性。东坡湖南片区直面岷江，以北东坡湖进行价值加码，周边更是有以占地近千亩的东坡城市湿地公园为代表的多个公园环绕，资源密集。并且，东坡湖南片区是目前老城区中所剩无几有滨江土地资源出让的区域，稀缺性显现。纵观眉山中心城区，在发展成熟度与资源占有度到土地供应情况，东坡湖南片区无疑是高改客群的重要承接区，可以率先收割一部分购买力。

东坡城市湿地公园 图片来源于网络

综合而言，本次出让宗地比较优质，对房企有一定的吸引力，但从上半年房企在土地市场的表现看，拿地态度更加谨慎，对进入城市或区域仍需要通盘考虑。那么，眉山房地产市场发展到什么程度？城市价值怎样？东坡湖南片区在眉山城市站位以及土地供应情况如何？锐理数据将在明天的文章中为大家进行进一步解读和分享，敬请期待。

编辑 | 小白龙

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