区域供地收官在即 四大维度品鉴眉山三宗地

原标题：区域供地收官在即 四大维度品鉴眉山三宗地

房企拿地策略的正确与否，对后期项目的“生死”起着至关重要的作用。

锐理数据在8月3日的稿件《土地预报|眉山城区三宗优质住宅地块入市 较低起拍价2379元/㎡》中，对将于8月9日拍卖的眉山东坡湖南片区三宗住宅用地进行了剖析，从宗地自身的各项指标来看，不失为优质地块。

不过，宗地该不该拿，能不能拿，不仅与土地本身有关，还与宗地所处的市场情况、城市的发展前景等息息相关。基于此，本篇锐理数据将对上述这140.63亩宗地及其所在的眉山市、东坡湖南片区等进行进一步分解，希望可以助力意向房企进行更全面地考量。

眉山城市透视

政策拍板 全面融入成都经济圈

今年上半年，随着成都楼市调控趋严、限购加码，土地出让条件越发苛刻，房企拿地难度升级，同时中心城区购房资格锐减，房企不得不“向外走”，瞄准成都远郊市场以及重点二级城市，布局全川，寻找新的机会与市场。房企转攻三四线城市，既是由于市场需求的外溢，同时也是为下半年的冲刺乃至明年的起跑储备土地，“下沉三四线”从口号变为现实。

位于成都以南的眉山，正是典型的“三四线城市”。今年6月29日至30日，四川省第十一届委员会第三次全体会议召开，作出了“一干多支、五区协同”的新部署，支持眉山建设环成都经济圈开放发展示范市，推进成眉同城化突破。

在会后发布的《中共四川省委关于全面推动高质量发展的决定》中，更是多次提到眉山，如：打造眉山大数据产业聚集区，支持眉山等新设综合保税区、保税物流中心(B型)，推动眉山产业园发展等等。眉山正在加速融入成都经济圈。

成眉同城化还得益于两地间的交通。目前眉山境内有多条城际主干道、铁路等，随着地铁轻轨线路的逐渐建成，眉山与成都的距离还将进一步拉近。

此外，依托天府新区向南发展机遇，以及成都市场需求的外溢，眉山成为房企重点布局城市也在情理之中。

眉山城市机会点

1. 政策利好，城市发展可预见，产业带动下眉山的城市建设上升空间还很大；

2. 经济发展带动了眉山居民收入的提高，同时成都等外地置业需求涌入，购买力较好。

东坡区楼市现状

库存告急 住宅亟待补货

受成都调控政策以及眉山城市规划利好的影响，2016年以来，眉山房地产市场的表现可圈可点：2017年视高与仁寿先后发力，吸引了万科、保利、新城等多家品牌房企进入，并数次刷新地价；2018年6月21日，眉山岷东新城出让的三宗地吸引了包括龙湖、万科、融创、保利、华宇等15家知名房企参拍，最终以5500—5600元/㎡的楼面地价成交，溢价率均突破230%。作为眉山市中心城区以及眉山市人民政府所在地，眉山市东坡区在2018年迎来了自己的“高光时刻”。

2018.6.21眉山土拍结果一览

土地市场：锐理数据监控显示，2016年以来，东坡区地价快速上升，截至2018年5月成交均价达3034元/㎡，创五年历史新高，华宇、恒大等房企对于区域土地价值看涨，积极拿地。

截至5月底，东坡区土地端存量共计665万方，待开发土地量大。

东坡区待开发土地（统计截至5月底）

住宅市场：受城市发展以及地价上涨的影响，东坡区住宅市场从2014年至今，一直呈现出供不应求的局面，同时成交均价涨幅明显，市场整体向好。从今年上半年推盘项目的售价来看，较高达12000元/㎡，直逼成都房价。

眉山市东坡区2018年上半年主要楼盘销售情况

（数据来源：眉山市房管局网签备案系统）

另外，从产品端来看，近三年东坡区主力成交面积仍是90㎡以下产品，但90-140㎡的改善类产品成交占比从24%上升至43%，上升明显。

上半年东坡区住宅去化非常快，月均去化约1400套左右，而截至6月底，市场住宅存量为5100套左右，去化周期不足4个月。

眉山楼市机会点

1. 眉山中心城区东坡区土地市场升温迅速，后续市场被看好；

2. 供应端来看，眉山市东坡区的土地存量较为充足；

3. 从需求端来说，东坡区住宅市场亟待补货，居民的改善需求比例增加。

板块价值扫描

双重红利 少有东坡湖南片区

作为眉山中心城区，东坡区正处在新老城区同步发展的新阶段。东坡区可划分为老城区、东坡岛、北部新城、岷东新区和南部片区五大板块。其中北部新城为新兴居住区域，岷东新区的建设处在起步阶段，东坡岛生态资源优越，老城区配套成熟。

眉山市东坡区房地产板块划分

目前新区供地较多，配套、基础设施的建设等都还尚需时日，老城区发展成熟，但在过去四年间都是无地可供的状态。

此次三宗地所在的东坡湖南片区即位于老城区，邻近东坡岛，是老城区最后一片集中开发的土地。统计显示，东坡湖南片区可开发的商业用地占比18%，住宅用地占比82%。

东坡湖南片区西侧分布有人民医院、眉山一中、实验小学、实验中学等，配套完善；东侧一江之隔便是万科地产投资300亿打造的崇礼新城，未来开发的过程中，二者将相互促进，共同提升区域城市发展。

东坡湖南片区机会点

1. 作为老城区最后一片集中开发用地，具有少有性；

2. 邻近岷江，生态资源丰富，背靠主城，配套成熟，而新城区的建设还需时日；

3. 待开发用地商住占比合理，开发强度适中；

4. 未来将与万科崇礼新城协同发展，相互促进。

宗地再品鉴

价低质优 区域供地收官在即

最后我们再来看即将出让的这三宗地。

根据锐理君获取的信息来看，此前东坡湖南片区的可出让用地共954亩，其中未出让部分约450亩，8月9日土拍之后，区域可出让用地仅310余亩，或将一次性推出。因此，房企进驻该区域的机会已不多。

同时，从宗地起拍价来看，7月31日铁投竞得的182亩宗地起拍楼面地价为3002.6元/㎡，而同区域条件相似的这三宗地起拍楼面价均不到2400元/㎡，门槛进一步降低。

可以说，在市场、城市以及板块利好因素之外，地块本身也颇具亮点。

8月9日拍卖宗地看点

1. 区域土地即将关闸，最后一次拍卖的竞争或将更激烈，竞拍成功的机会也将越来越小，相对来说本次竞拍成功的几率更大；

2. 与同区域的地块相比，这三宗地起拍价低，地块方正，竞买条件宽松；

3. 宗地周边有待出让的商业用地，后期可对住宅区形成补充。

对于8月9日这三宗地的拿地成本与后期回报，锐理数据也进行了简单的测算，仅供参考：

*注：

1.9000-9500元/㎡的住宅单价为保守估计，是在目前区域周边二手房的售价上略微上浮的结果。实际上，根据眉山中心城区房价的上涨速度，预估地块项目入市时，区域新房价格将达到12000-13000元/㎡；

2.10%的静态回报率对很多房企来说，也并不难实现，眉山市场留给房企的空间非常大。

综上，锐理数据认为，眉山东坡湖南片区这三宗地出让条件宽松，市场环境优越，未来行情可期，房企可看准机会入手。

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